西安二手房交易注意事项 花钱买放心
所谓花钱买开心，谁都不愿意花钱买回一堆麻烦，尤其对于价值昂贵的房子。鉴于西安市二手市场出现的各种乱想，为了帮助西安众多选购二手房的消费者买到放心的住房，装修网特别提醒消费者以下西安二手房交易注意事项。 一、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。避免购买小产权房之类五证不全房屋。 二、房屋产权是否明晰 买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 三、交易房屋是否在租 有些二手房在 转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的 房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也 被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 四、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。分清房屋产权不吃亏，只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制，购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。另外购房者还需弄清建筑面积和使用面积，分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。 五、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。全面考察房屋周围环境，重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。 六、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 七、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 八、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。所以购房者需要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况，这些因素可能直接关系到日后的居住品质。 九、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。一定要谨防黑中介，购买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。 十、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 二手房市场买方和卖方都是普通的老百姓，跟新房有着不同的区别，需要注意防范的更多。买房的希望自己能买到称心的房子，卖房的希望能把自己的房子卖个好价钱，所以在乱想横生的二手房市场，要时时刻刻看清以上注意点，以免上当受骗。
